你知道嗎？海南要全島封關(guān)建自貿(mào)港了，什么意思？就是把整個(gè)海南島給封閉起來(lái)。經(jīng)濟(jì)自成一體以后，大陸的貨物到海南島算出口。海南島的貨物到大陸來(lái)算，進(jìn)口。 

海南為什么要封關(guān)：

特別關(guān)稅區(qū)——海南，最特別之處就是零關(guān)稅，不封關(guān)的話就可能出現(xiàn)走私行為，嚴(yán)重走私會(huì)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成損失和混亂。建設(shè)封關(guān)運(yùn)行的自貿(mào)港，海南的封關(guān)成本在理論上為零。如果在內(nèi)地某個(gè)地方實(shí)行封關(guān)運(yùn)作，需要用鐵絲網(wǎng)把關(guān)區(qū)圍起來(lái)，但在海南，大海就是天然的封關(guān)鐵絲網(wǎng)，走私實(shí)屬難上加難。

海南全島封關(guān)的好處：

進(jìn)口商品比較貴，其中一個(gè)很重要的原因就是進(jìn)海關(guān)要交稅，而這個(gè)稅在海南也是零，不交了。

比如說(shuō)買(mǎi)1000萬(wàn)的游艇，還要再交380萬(wàn)的稅。而現(xiàn)在這380萬(wàn)的稅就省下來(lái)了。那有朋友就問(wèn)了：那我們想把海南買(mǎi)的東西帶回來(lái)，不是也要過(guò)海關(guān)嗎？

沒(méi)錯(cuò)，不過(guò)沒(méi)有關(guān)系，我們每人每年還有十萬(wàn)的免稅額度，十萬(wàn)以?xún)?nèi)一分錢(qián)的稅都不用交。

有了海南還去什么日韓啊，這政策這么好，房?jī)r(jià)一定漲瘋了，那我得趕緊去海南買(mǎi)套房。不好意思，從2015年開(kāi)始，海南就暫停批地了。有地的也暫停批件，不讓海南成為房地產(chǎn)的加工廠。

那以后海南會(huì)變成什么樣呢？我給你舉兩個(gè)例子吧。香港、新加坡就是這樣的自貿(mào)港。

自由貿(mào)易把香港從一個(gè)小漁村變成了一個(gè)國(guó)際金融中心。而這一次，海南不僅站在更高的起點(diǎn)，而且還有更多的政策支持。所以說(shuō)，之后會(huì)變成什么樣子，大家也應(yīng)該就不難想象了吧。  

海南樓市將進(jìn)入稀缺時(shí)代：

海南“全島封關(guān)”是海南產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志。

以旅游，地產(chǎn)為核心的時(shí)代即將逝去，海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展將全面轉(zhuǎn)向制造貿(mào)易，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)。

《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》發(fā)布會(huì)上，海南省委書(shū)記劉賜貴：

我們嚴(yán)格地控制房地產(chǎn)，就是海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建設(shè)多少，成為房地產(chǎn)的加工廠，我們土地是有限的。

而此次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也將對(duì)海南樓市產(chǎn)生三大影響：

第一，海南土地供應(yīng)將明顯減少，尤其是一線海景房的稀缺性將大大增加。

2019年，海南公布了《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的禁止和限制目錄》，其中明確提到“四個(gè)禁止”：

禁止建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的產(chǎn)權(quán)式酒店；

禁止在生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)域內(nèi)建設(shè)商品住房；

禁止利用一線海岸帶建設(shè)商品住宅。

這四個(gè)禁止是海南“去房地產(chǎn)化”的基本特征。所以，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，海南主要將土地資源用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是灣區(qū)。

因此，“全島封關(guān)”時(shí)代，也是海南樓市“灣區(qū)房稀缺”的時(shí)代。

第二，從“旅居”型地產(chǎn)向“復(fù)合”型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，海南購(gòu)房需求全面多樣化。

海南進(jìn)入“全島封關(guān)”后，旅居地產(chǎn)的性質(zhì)將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤奥镁樱宰　钡膹?fù)合型地產(chǎn)，這對(duì)海南房?jī)r(jià)是有利的。

從旅居，養(yǎng)老居住到醫(yī)療，工作居住，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求正逐漸趨于復(fù)雜和多元化。

第三，從東線向西線擴(kuò)散，海南房?jī)r(jià)逐步“全島同城化”。

當(dāng)年觀望的人，海南房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌！當(dāng)年不會(huì)，現(xiàn)在不會(huì)，以后也不會(huì)。

海南擁有的度假養(yǎng)老資源，購(gòu)買(mǎi)力是由全國(guó)來(lái)支撐的?，F(xiàn)在增加了自貿(mào)港的概念，雖然建設(shè)自貿(mào)港的周期比較長(zhǎng)，但在2025年全島封關(guān)前，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，醫(yī)院、教育、景觀、交通等配套會(huì)越來(lái)越好，區(qū)域的居住價(jià)值也會(huì)越來(lái)越高，甚至可能比肩一線城市。

自貿(mào)港是全國(guó)最開(kāi)放的地方，但房地產(chǎn)政策則是全國(guó)最保守的政策，所以不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，未來(lái)并不排除有放開(kāi)的可能。

海南4大自由化發(fā)展紅利將實(shí)現(xiàn)：

海南省省長(zhǎng)馮飛作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，“十四五”時(shí)期海南將初步建成自由貿(mào)易港政策制度體系。完成自由貿(mào)易港第一階段制度安排有關(guān)任務(wù)，爭(zhēng)取2023年底前具備封關(guān)硬件條件、2024年底前完成封關(guān)各項(xiàng)準(zhǔn)備。

“全島封關(guān)”后，海南自由貿(mào)易港的發(fā)展將發(fā)生重大變化，4大自由化發(fā)展紅利也即將實(shí)現(xiàn)。

（1）海南將成為外國(guó)人，外資，外企，外貨自由流動(dòng)之島

“全面完善人員出入境，工作居住便利化政策”，不僅要讓外國(guó)人自由進(jìn)出海南，也要讓國(guó)人和國(guó)內(nèi)企業(yè)更加自由地出海。

目前，海南已經(jīng)對(duì)59個(gè)國(guó)家的旅游團(tuán)實(shí)行免簽，今后還將對(duì)外籍個(gè)人實(shí)行免費(fèi)申請(qǐng)落地簽。這一政策與香港，澳門(mén)完全相同。

只要有護(hù)照，就可以申請(qǐng)自由入境海南。

（2）海南將成為人民幣自由兌換的島嶼

行動(dòng)方案提到“要分步驟，分階段推進(jìn)全面可兌換，實(shí)現(xiàn)跨境資金自由便捷流動(dòng)”這句話預(yù)示著海南未來(lái)一定會(huì)是人民幣可以自由兌換的地區(qū)，資金可以自由進(jìn)出全球。

目前，中國(guó)只有香港和澳門(mén)能夠做到這一點(diǎn)。

人民幣的可自由兌換，資金的自由流動(dòng)，將讓大量貿(mào)易企業(yè)進(jìn)入海南。只要想從事海外投資和貿(mào)易，資本自由化是一個(gè)非常關(guān)鍵的條件。

（3）海南將成為“互聯(lián)網(wǎng)信息自由”的開(kāi)放島

此次行動(dòng)方案提到“要擴(kuò)大增值電信業(yè)務(wù)，跨境數(shù)據(jù)傳輸?shù)阮I(lǐng)域開(kāi)放”，這是否意味著“全島封關(guān)”后，海南將形成互聯(lián)網(wǎng)全球化的開(kāi)放格局？

答案是可能的。

目前也有消息透露，海南未來(lái)將拉一條海底光纜連接香港，直接接入香港的互聯(lián)網(wǎng)信息。而海南也將成為繼香港，澳門(mén)之后中國(guó)第三個(gè)全球互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)放區(qū)域。

（4）海南將成為國(guó)內(nèi)未來(lái)的“離岸交易中心”島嶼

此次方案明確提到“推進(jìn)新型區(qū)域性離岸國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)”，這意味著未來(lái)海南也將是國(guó)內(nèi)三大離岸貿(mào)易中心之一。

目前，香港也是國(guó)內(nèi)主要的離岸交易中心。離岸交易中心通常聚集了大量的貿(mào)易結(jié)算資金，因此也是區(qū)域金融中心。

綜上所述，海南在“全島封關(guān)”時(shí)代至少將迎來(lái)四大政策紅利：資金自由流動(dòng)+互聯(lián)網(wǎng)全球開(kāi)放+人員自由出入+離岸貿(mào)易金融中心。

這四大紅利，意味著海南已經(jīng)走在了中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的前沿。